Назад в кризис: вторичка теряет показатели

Наступившая осень не оправдала позитивных ожиданий продавцов вторички. Вместо традиционного роста деловой активности в сентябре игроки рынка недвижимости получили очередное падение покупательского интереса и цен. Как выяснили аналитики, с начала года вторичное жилья дешевеет в большинстве крупных городов РФ. Подробности и прогнозы – в материале нашего сайта.
Жилье подешевело в мегаполисах
На сентябрь риелторы возлагали большие надежды, но не случилось. Как правило, в это время на рынке недвижимости наблюдается всплеск деловой активности – отдохнувшие летом россияне с энтузиазмом берутся за решение квартирного вопроса, как следствие, растут показатели рынка. Однако в этом году спрос на вторичное жилье не только не восстановился, но еще больше просел. Последний раз отрицательная динамика в этом сегменте в первом месяце осени была отмечена в тяжелом 2008 году, отмечают в релизе компании эксперты «ИНКОМ-Недвижимость».
Особенно пострадала вторичка Москвы – количество обращений потенциальных покупателей там снизилось на 20% по сравнению с летними месяцами. Показатели реального спроса оказались на 2% ниже, чем год назад. Минимальным оказался и прирост предложения: всего плюс 3% относительно августа.
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома отмечает, что для «рывка» на рынке сегодня нет предпосылок, а сложившуюся ситуацию называет «аномальной». «На моей памяти было только две осени, когда в сентябре не вырос спрос в сегменте вторичного жилья, – в 2006 и 2008 годах. В первом случае это произошло вследствие краткосрочной коррекции критически "перегретого" рынка, во втором – был первый громкий звонок кризиса», – поясняет эксперт. По ценам на вторичное жилье у аналитиков данные более позитивны: стоимость квадратного метра в сентябре остается стабильной. Для Москвы цена квадратного метра составила 184 200 рублей, снизившись всего на 1,3% с начала года.
Статистика аналитического центра SPG, между тем, говорит об обратном. Российскую столицу эксперты поставили на первую строчку в рейтинге городов со стремительно дешевеющим жильем. В список попали практически все крупные города страны, что аналитики объясняют сложной макроэкономической ситуацией в стране. В условиях финансового кризиса, падения уровня зарплат и безработицы россияне предпочитают отложить решение квартирного вопроса.
Динамика изменений стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости в некоторых городах-миллионерах РФ, по данным аналитической компании SRG
Города | Стоимость кв. м в сентябре 2016 г., руб. | Стоимость кв. м в январе 2016 г., руб. | Изменения по сравнению с началом 2016 г.,% | Стоимость кв. м на сентябрь 2015 г., руб. | Изменения по сравнению с 2015 г.,% |
---|---|---|---|---|---|
Москва |
171 582 |
187 140 |
-8,31 |
177 695 |
-3,44 |
Новосибирск |
55 866 |
60 295 |
-7,35 |
61 511 |
-9,18 |
Воронеж |
44 725 |
48 137 |
-7,09 |
49 440 |
-9,54 |
Красноярск |
51 422 |
54 809 |
-6,18 |
56 885 |
-9,60 |
Екатеринбург |
67 248 |
71 602 |
-6,08 |
73 280 |
-8,23 |
Челябинск |
41 161 |
43 643 |
-5,69 |
45 236 |
-9,01 |
Омск |
44 036 |
46 624 |
-5,55 |
47 271 |
-6,84 |
Ростов-на-Дону |
59 441 |
62 856 |
-5,43 |
63 897 |
-6,97 |
Самара |
60 685 |
62 919 |
-3,55 |
63 829 |
-4,93 |
Нижний Новгород |
64 272 |
66 282 |
-3,03 |
70 483 |
-8,81 |
Санкт-Петербург |
101 075 |
103 738 |
-2,57 |
105 437 |
-4,14 |
Пермь |
50 933 |
52 058 |
-2,16 |
54 490 |
-6,53 |
Уфа |
61 687 |
62 493 |
-1,29 |
63 574 |
-2,97 |
Волгоград |
47 647 |
48 166 |
-1,08 |
49 458 |
-3,66 |
Казань |
65 213 |
65 798 |
-0,89 |
66 293 |
-1,63 |
Серьезное падение цен на вторичку с начала года зафиксировали в Новосибирске (7,3%) и Воронеже (7,1%). Квартиры там продают в среднем по 55 900 и 44 700 рублей за квадратный метр соответственно. На четвертой строчке рейтинга расположился Красноярск (падение на 6,2% до 51 400 рублей за квадрат), а замыкает первую пятерку Екатеринбург.
Относительной стабильностью отличилась Казань – в рейтинге она занимает последнюю строку. За 9 месяцев жилье в этом городе подешевело всего на 0,9%.
Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер представленные данные о темпах снижения цен на вторичную недвижимость называет очень усредненными. По его данным, стоимость некоторых объектов даже выросла, а «средняя» квартира в культурной столице сегодня продается по 100 тысяч рублей за квадратный метр.
Эксперт также отмечает, что падение спроса если и произошло, то лишь относительно максимальных показателей, достигнутых годами ранее. «Например, в прежние годы количество сделок на рынке вторичной недвижимости составляло около 60 тысяч. Сейчас этот показатель снизился на 20 процентов. Нельзя сказать, что такое снижение ведет к каким-то застойным явлениям на рынке», – продолжает Александр Гиновкер, отмечая, что осеннее оживление рынка еще может произойти в октябре и ноябре.
Покупатель не торопится
В столь непростых условиях владельцы, пытающиеся месяцами продать свои квартиры, вынуждены скидывать цены, по данным «ИНКОМ-недвижимость», 82% проданных в сентябре объектов ушли с дисконтом. Рынок впал в так называемый «синдром разочарованного продавца» – собственники не верят, что смогут заключить сделку в ближайшее время. «Они недоумевают: "Квартиру смотрят, но за весь год ни одного предложения о покупке!" Все так: покупатель никуда не торопится. Он не спеша ищет идеальный вариант, не чувствуя "дыхания в спину" – ни ажиотажного спроса, ни растущих цен. Заинтересовать нынешнего потребителя может только очевидно привлекательный по своим качественным и ценовым характеристикам объект», – комментирует Сергей Шлома.
«Чтобы продать избыточный товар на рынке, которому к тому же не хватает денег, иного способа, чем снижение цены, не существует, – поддерживает коллегу руководитель офиса агентства недвижимости "Жилфонд" Александр Чемеркин (Новосибирск). – Именно с этим связано явление, которое мы сегодня массово наблюдаем: люди продают квартиры, купленные 2-3 года назад в новостройках, уже на вторичном рынке по цене ниже суммы покупки, как правило, в пределах нескольких процентов. Это отчаявшиеся частные инвесторы, уставшие ждать роста цен и возможности заработать, с потерями выводят свои средства с рынка. Это тоже влияет на общий уровень цен – продавливает его».
Не утешают собственников жилья и прогнозы аналитиков на ближайшие месяцы. Так, эксперты Российский Гильдии риэлторов в аналитической справке за сентябрь предрекают вторичке падение еще на 9%. Александр Гинковкер уверен, что дорожать не будет устаревший жилфонд, а вот на более молодую вторичку в следующем году цены могут вырасти. «Этот рынок тесно связан с сегментом новостроек, – поясняет питерский эксперт. – А они в начале года, по моим прогнозам, станут дороже. Произойдет это из-за роста себестоимости строительства и ужесточения требований к застройщикам».
Марина Лимонова
Фото с сайта Shutterstock.com